بخشنامه راجع به فصل اول باب سوم ق.م.م (مالیات بر درآمد املاک)
شماره: 13530 تاریخ: 27/7/1384
نظر به برخی ابهامات موجود در فصل مالیات بر درآمد املاک که گویا سبب اعمال رویه‌های مختلفی نسبت به پرونده‌های مالیاتی گردیده و به منظور ایجاد هماهنگی بین تمامی واحدهای تابعه و کاهش اختلافات بین مؤدیان محترم و سازمان متبوع نکات زیر را یادآوری و مقرر میدارد ماموران و مراجع مالیاتی در رسیدگیهای خود حسب مورد مطابق مفاد این بخشنامه عمل نمایند:
۱- راجع به ماده 53 و تبصره آن
الف) در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس:
در این خصوص بدواً لازم است ماموران مالیاتی نسبت به مفاهیم وقف و حبس آشنائی کامل داشته باشند. طبق ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص میتواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند. حق انتفاع به معنی خاص را حبس نیز می‌گویند. بعبارت دیگر وقتی حق انتفاع مال متعلق به شخصی و عین مال متعلق به شخصی یا نهادی دیگر است، گفته می‌شود که آن مال مورد حبس است. خصوصیت حق انتفاع مجانی بودن آن است، به همین دلیل چون بهره بردار به صورت مجانی از مال بهره‌مند گردد، حسب مورد مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی شناخته می‌شود. حسب استنباط از احکام فصل دوم از باب دوم قانون مدنی حق انتفاع با در نظر گرفتن مفهوم حبس، بر پنج قسم است که شامل حبس مطلق، حبس موید، عمری، رقبی و سکنی می‌باشد. برابر ماده 44 قانون مدنی، در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدنی تعیین نکرده باشد، حبس مطلق (تا فوت مالک) خواهد بود. حبس موید مانند وقف است که تا عین باقی است، منافع آن متعلق به منتفع خواهد بود. طبق ماده 55 قانون مدنی، وقت عبارت است از “حبس عین مال و تسبیل منافع آن”. طبق ماده 41 قانون مدنی “عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود با عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد”. طبق ماده 42 قانون مدنی “رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می‌گردد”. طبق ماده 43 قانون مدنی “اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد، سکنی یا حق سکنی نامیده می‌شود و یا حق ممکن است به طریق عمری یا به طریق رقبی برقرار شود”. ضمن توصیه به یکایک ماموران و مسئولین امور مالیاتی به مطالعه دقیق مواد 29 تا 108 قانون مدنی برای آشنائی بیشتر با حقوق مربوط به املاک، موارد ذیل را متذکر می‌گردد.
الف-1. منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف توسط متولی یا مسئول قانونی موقوفه به اجاره گذاشته شود که در این صورت اگر موضوع وقف خاص باشد، مال الاجاره عیناً برابر صدر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود و در صورتیکه موضوع وقف عام بوده و ضمناً از مصادیق بندهای “الف” و “ح” ماده 139 قانون مالیاتهای مستقیم نباشد نیز به همان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد.
الف- 2. منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده 53 آن است که ملک وسیله صاحب حق (حق انتفاع) به اجاره واگذار شود، در این گونه موارد عین ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهراً به مالک عین تحمیل می‌شود. معهذا به دلیل حکم صریح مندرج در ماده 53، در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز میبایستی در احتساب درآمد مشمول مالیات معادل بیست و پنج درصد مال‌الاجاره از کل مال‌الاجاره مزبور کسر گردد.
الف-3. چنانچه مالکیت اعیان مستحدثه در ملک مورد وقف یا حبس متعلق به مستاجر بوده و اعیان مذکور وسیله او به اجاره واگذار گردد، مستاجر مزبور نیز برابر صدر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود. با این تفاوت که در احتساب درآمد مشمول مالیات، مال الاجاره پرداختی بابت عرصه وفق تبصره 7 ماده 53 از مال الاجاره دریافتی کسر خواهد شد.
الف-4. توجه شود که منظور از حکم ماده 53 در خصوص اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس آن نیست که اجاره دست دوم این گونه املاک مشمول مالیات نبوده یا مشمول قاعده خاصی می‌باشد، بلکه اگر مستاجرین آن املاک نیز عین مستاجره را به دیگری واگذار و مبلغی بیش از مال‌الاجاره دریافت نمایند مابه‌التفاوت برابر قسمت اخیر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود.
الف-5. در موارد حبس (وقف یا انواع دیگر واگذاری حق انتفاع) چنانچه موقوف علیهم یا دیگر صاحبان حق انتفاع خود مستقیماً از ملک استفاده نمایند، نسبت به ارزش سالانه منافع ملک حسب مورد طبق مواد 123 و 126 قانون مالیاتهای مستقیم مستقیم مشمول تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات خواهند بود، اما در مواردی که مالک با انتقال عین، منافع ملک را به صورت عمری یا رقبی برای خود حفظ می‌نماید، اگر از ملک شخصاً بهره برداری کند، چون در حقیقت نفع خاصی از سوی دیگران عاید او نشده، مشمول پرداخت مالیات نمی‌باشد.
ب) در مورد املاکی که از طرف غیر مالک به اجاره واگذار می‌شود:
طبق نص صریح قسمت اخیر ماده 53 هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره، بنابر این باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال‌الاجاره توسط ماموران یا ملاک قرار دادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را براساس تحقیقات لازم (در صورت عدم ارائه اسناد رسمی) مشخص نمایند.
ج) در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی:
طبق قسمت اخیر متن ماده 53، حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود. حکم یاد شده در اصل مشعر بر این است که در احتساب درآمدها و هزینه‌های مربوط به خانه‌های سازمانی، در صورت قبول دفاتر، اقلام مندرج در دفاتر باید ملاک عمل قرار گیرد و در این صورت استهلاک ملک نیز حسب مورد براساس جدول موضوع ماده 151 قانون مالیاتهای مستقیم منظور خواهد شد.
د) در مورد تبصره 2 ماده 53:
طبق این تبصره املاکی که مجاناً در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده 2 این قانون قرار میگیرد غیر اجاری تلقی می‌شود. حکم تبصره مورد بحث این توهم را ایجاد نموده است که واگذاری املاک به طور مجانی به سایرین اجاری تلقی خواهد شد. در این باره یادآور می‌شود که در وهله اول باید اصل را بر آن قرار داد که کسی ملک خود را مجاناً در اختیار غیر نمی‌گذارد و با این ترتیب بایستی در بادی امر آن را اجاری تلقی و در مقام مطالبه مالیات بر آمد، اما با وجود این اگر در موارد استثنائی حسب اقرار طرفین (صاحب ملک و شخص منتفع) و یا براساس اطلاعات و مدارک متقن معلوم گردید که واگذاری به صورت مجانی بوده، در آن صورت موضوع از حیطه مالیات بر درآمد املاک خارج و بعنوان واگذاری حق انتفاع مشمول فصل مالیات بر درآمد اتفاقی (ماده 123) بوده و مالیات بابت منفعت ملک به ساکن ملک (به لحاظ استفاده مجانی) تعلق خواهد گرفت.
هـ) در مورد مالیات تکلیفی موضوع تبصره 9 ماده 53:
مستاجرین موضوع این تبصره مکلفند موقع پرداخت مال‌الاجاره هر مدت از سال، مالیات متعلق را در صورتیکه موجر شخص حقیقی باشد، بر مبنای مال‌الاجاره سالانه پس از کسر 25% آن به نرخ ماده 131 محاسبه و با تسهیم مالیات سالانه، مالیات نسبت به مدت مزبور را تعیین و به عنوان مالیات علی‌الحساب از مال‌الاجاره پرداختی کسر و ظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند و اگر موجر نیز شخص حقوقی باشد، مستاجر مربوط بایستی در هر بار 4/3 مال‌الاجاره پرداختی را محاسبه و بیست و پنج درصد (نرخ موضوع ماده 105) آن را به عنوان مالیات علی‌الحساب شخص حقوقی (موجر) از پرداختی به موجر کسر و پس از پرداخت به حساب مالیاتی اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ظرف ده روز رسید آن را به موجر تسلیم کند.
و) در مورد تبصره 10 ماده 53:
این تبصره متضمن دو نکته مبهم می‌باشد، یکی راجع به موعد پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی و دیگری چگونگی اقدام در مورد خریدارانی است که مجدداً به لحاظ فقدان سند رسمی ملک را با تنظیم مبایعه نامه عادی منتقل می‌نمایند. در خصوص موعد پرداخت مالیات توسط شرکت سازنده مسکن، چنانچه با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل، معامله املاک به صورت عادی در آن محل رایج باشد، شرکت مکلف است وفق ماده 80 قانون مالیاتهای مستقیم ظرف سی روز با تسلیم اظهارنامه مالیات متعلق را بپردازد (تبصره ماده 110 رافع این تکلیف خاص نمی‌باشد) و اگر مسکن مورد انتقال واجد وصف فوق نباشد، بایستی هماهنگ با قواعد کلی ماده 187 که مشعر بر ضرورت پرداخت مالیات قبل از انتقال می‌باشد، عمل نمود، با این ترتیب که مالیات باید در روز تنظیم قرارداد و یا روز بعد و اگر روزهای مزبور مصادف با تعطیلات رسمی باشد، در اولین روز اداری بعد از ایام تعطیل پرداخت گردد. بدیهی است با عنایت به شرط مصرح در تبصره 10 مورد بحث، عدم پرداخت مالیات متعلق در مواعد مذکور و یا کسر پرداخت و یا حسب مورد عدم تسلیم اظهارنامه در مواعد مذکور موجب تعلق جرائم مقرر در فصل تشویقات و جرائم مالیاتی خواهد بود. درباره خریداران این گونه واحدهای مسکونی نیز که مبادرت به انتقال ملک با سند عادی به دیگری می‌نمایند، مادام که سند رسمی بابت هر واحد تنظیم نشده باشد، بهمان ترتیب فوق‌الذکر و با همان شرایط رفتار خواهد شد. ضمناً چنانچه این خریداران ملک را به اجاره واگذار کنند، مطالبه مالیات بر درآمد اجاره از آنها نیز تابع مقررات مربوط به مالکین ملک خواهد بود.
ز) در مورد تبصره 11 ماده 53:
به موجب رای شماره 615 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، موضوع بخشنامه شماره هـ/88/746 مورخ 15/1/1390 این بند بخشنامه خلاف قانون و خارج از حدود و اختیارات بوده و ابطال شده است.